प्रॉपर्टी खरीदते समय इस पे ध्यान दे !

प्रॉपर्टी / नया घर खरीदने की प्रक्रिया पूरी करते समय, व्यक्ति अक्सर स्वामित्व को औपचारिक बनाने के लिए पंजीकरण प्रक्रिया को प्राथमिकता देते हैं ! Sale Deed Registration. हालाँकि, एक आम ग़लतफ़हमी मौजूद है कि केवल पंजीकरण का कार्य स्वचालित रूप से पूर्ण स्वामित्व (ownership) अधिकार प्रदान करता है ! हम मानते हैं कि एक बार पंजीकरण प्रक्रिया पूरी हो जाने के बाद, खरीद प्रक्रिया – ownership deal -पूरी हो जाएगी ! लेकिन यह समझ आंशिक रूप से सत्य है ! स्वामित्व के लिए विशिष्ट दस्तावेज समान रूप से महत्वपूर्ण भूमिका निभाते हैं !

Mutation (प्रॉपर्टी उत्परिवर्तन):-

उत्परिवर्तन, एक अक्सर अनदेखा किया जाने वाला पहलू, प्रॉपर्टी पंजीकरण जितना ही अपरिहार्य है ! उत्परिवर्तन वह प्रक्रिया है जो आधिकारिक तौर पर संपत्ति का शीर्षक एक व्यक्ति से दूसरे व्यक्ति को हस्तांतरित करती है ! सच्चा स्वामित्व स्थापित करने और भविष्य में संभावित समस्याओं से बचने के लिए यह कदम महत्वपूर्ण है ! Mutation in simple words transfer of ownership title.

What is Mutation? – उत्परिवर्तन क्या है? प्रॉपर्टी का उत्परिवर्तन एक ऐसी प्रक्रिया है जिसके तहत नए मालिक के नाम पर संपत्ति हस्तांतरित होने के बाद स्थानीय नगरपालिका रिकॉर्ड में संपत्ति का शीर्षक बदल दिया जाता है ! दूसरे सरल शब्दों में, संपत्ति का उत्परिवर्तन एक ऐसी प्रक्रिया है जिसमें स्थानीय राजस्व प्राधिकरण (Local Revenue Authority) के साथ भूमि राजस्व रिकॉर्ड (Land Revenue Records) को अद्यतन करना शामिल है। यह प्रक्रिया स्वामित्व या अन्य संपत्ति विवरण में परिवर्तन को दर्शाने के लिए की जाती है !

उत्परिवर्तन के कई प्रमुख लाभ हैं, जिनमें भविष्य के विवादों और कानूनी जटिलताओं की रोकथाम भी शामिल है ! राजस्व रिकॉर्ड में किसी का नाम अपडेट करके, उत्परिवर्तन धोखाधड़ी गतिविधियों के खिलाफ सुरक्षा के रूप में कार्य करता है ! और संपत्ति के स्वामित्व के वैध हस्तांतरण को सत्यापित करता है ! नगर पालिकाएँ सटीक संपत्ति कर मूल्यांकन के लिए उत्परिवर्तन रिकॉर्ड पर भी भरोसा करती हैं, जो इसके महत्व को और अधिक रेखांकित करता है !

संक्षेप में, संपत्ति का उत्परिवर्तन – mutation of property – एक प्रशासनिक प्रक्रिया है ! ये कराधान (Taxation) और प्रशासनिक उद्देश्यों के लिए स्थानीय भूमि या संपत्ति के रिकॉर्ड को अद्यतन (update) करती है ! दूसरी ओर, संपत्ति का पंजीकरण (Registration) एक कानूनी प्रक्रिया है जो कानूनी स्वामित्व (legal ownership) स्थापित करती है ! साक्ष्य मूल्य (evidentiary value) प्रदान करती है और संपत्ति लेनदेन (property transaction) में पारदर्शिता सुनिश्चित करती है !

Encumbrance certificate :
(प्रॉपर्टी भार प्रमाणपत्र)

एन्कम्ब्रन्स सर्टिफिकेट (ईसी), एक महत्वपूर्ण दस्तावेज, किसी संपत्ति के मुफ्त स्वामित्व/कब्जे की पुष्टि करता है ! संपत्ति खरीदते / बेचते समय, गृह ऋण / संपत्ति के बदले ऋण के लिए आवेदन करते समय दस्तावेज़ की आवश्यकता होती है ! ताकि, यह पुष्टि की जा सके कि विशेष संपत्ति किसी भी आर्थिक या कानूनी देनदारियों से मुक्त है !

ऐसा माना जाता है कि एन्कम्ब्रन्स सर्टिफिकेट एन्कम्ब्रन्स सर्टिफिकेट की वैधता ३० साल तक होती है ! बेहतर होगा कि इसे वकील से प्रमाणित करा लें ! दो प्रकार के भार प्रमाणपत्र हैं – फॉर्म १५ और १६ ! फॉर्म १५ जारी किया जाता है जब संपत्ति पर किसी विशिष्ट अवधि के दौरान कोई बाधा दर्ज की जाती है ! फॉर्म १६ तब दिया जाता है जब किसी संपत्ति पर आवश्यक अवधि के दौरान ऋणभार दर्ज नहीं किया जाता है !

So, when Form 15 is issued, it means, property has Encumbrance. However, When Form 16 is issued, property is free from Encumbrance.

Commencement certificate: (प्रारंभ प्रमाणपत्र)

प्रारंभ प्रमाणपत्र एक कानूनी दस्तावेज़ है जो बिल्डर को किसी संपत्ति पर निर्माण शुरू करने की अनुमति देता है ! डेवलपर द्वारा सभी कानूनी आवश्यकताओं को पूरा करने के बाद स्थानीय नगरपालिका सरकार इसे जारी करती है ! संबंधित अधिकारी साइट का निरीक्षण करने और सभी कागजी कार्रवाई की समीक्षा करने के बाद इसे जारी करते हैं !

बिल्डरों को परियोजना का निर्माण शुरू करने से पहले प्रारंभ प्रमाणपत्र प्राप्त करना जरुरी होता है ! क्रेता (buyer) को इस प्रमाणपत्र की प्रति प्राप्त करना सुनिश्चित करना जरुरी है ! सीसी _ Commencement Certificate – सभी स्थानीय अधिकारियों से परियोजना की मंजूरी है ! जिसमें कहा गया है कि बिल्डर ने सभी निर्धारित मानदंडों को पूरा किया है !

Possession certificate: (प्रॉपर्टी कब्ज़ा प्रमाण पत्र)

कब्ज़ा प्रमाणपत्र एक कानूनी दस्तावेज़ है जो किसी व्यक्ति के संपत्ति के स्वामित्व को साबित करता है ! यह संपत्ति के विक्रेता द्वारा खरीदार को कब्जे के हस्तांतरण को दर्शाने के लिए दिया जाता है ! आप इस पत्र का उपयोग किसी बैंक से गृह ऋण सुरक्षित करने के लिए भी कर सकते हैं !

Building completion certificate. (बिल्डिंग पूर्णता प्रमाणपत्र)

यह दर्शाता है कि क्या परियोजना का निर्माण, भवन योजनाओं और स्थानीय नगर निगम अधिकारियों द्वारा निर्दिष्ट मानकों के अनुसार किया गया है ? जिसमें अन्य बातों के अलावा, सड़क से दूरी और पड़ोसी संरचनाओं के बीच की दूरी भी शामिल है ! इसलिए, आपको बिल्डर के पास इस प्रमाणपत्र की उपलब्धता की जांच करनी होगी ! ताकि, कोई गैरकानूनी काम न हो !

Building Plan. (बिल्डिंग प्लान)

बिल्डिंग योजना अनुमोदन एक कानूनी दस्तावेज है जो निर्माण परियोजनाओं के लिए ब्लूप्रिंट के रूप में कार्य करता है ! यह स्थानीय अधिकारियों, जैसे क्षेत्रीय नगरपालिका या विकास प्राधिकरणों द्वारा जारी किया जाता है ! भवन योजना अनुमोदन को स्वीकृत योजना या निर्माण परमिट के रूप में भी जाना जाता है !

Simply, A building plan is a visual representation of what a building will look like after construction.

टाउनशिप में प्रॉपर्टी खरीदारी:

यदि किसी टाउनशिप में संपत्ति पर विचार किया जा रहा है, तो अतिरिक्त नियम और दिशानिर्देश लागू हो सकते हैं ! टाउनशिप विकास के लिए स्थानीय नगर पालिका से आवश्यक अनुमोदन और मंजूरी प्राप्त करें ! टाउनशिप प्राधिकरण से अनापत्ति प्रमाणपत्र (एनओसी) की भी आवश्यकता हो सकती है !

खरीदार को अनुमोदन और लाइसेंस की जांच करनी चाहिए क्योंकि टाउनशिप के निर्माण के लिए ये आवश्यक हैं ! भूमि से संबंधित अन्य दस्तावेजों की निगरानी करना भी आवश्यक है ! क्योंकि वे साबित करते हैं कि भूमि वैध है और बिल्डर को उस भूमि पर भवन निर्माण का अधिकार है ! (The builder has the legal right to construct the building on that land.)

रेरा (RERA) नीतियों के साथ बिल्डर का अनुपालन भी एक और महत्वपूर्ण कारक है ! इस के अनुपालन (compliance) का खरीदार को मूल्यांकन करना चाहिए और संतुष्ट होना चाहिए ! रेरा अनुपालन (RERA COMPLIANCE) के बारे में विश्वास मिलने के बाद ही, आप बिल्डर द्वारा प्रस्तावित टाउनशिप प्रोजेक्ट में घर की पसंद पर निर्णय लें जिसे आप खरीदना चाहते हैं !

यहां तक ​​कि फ्लैट की खरीद/निर्माण के सौदे को अंतिम रूप देने से पहले बिल्डर की पृष्ठभूमि का भी सत्यापन किया जाना चाहिए ! बिल्डर जितना अधिक विश्वसनीय होगा, सौदा उतना ही अधिक लाभदायक और आसान होगा क्योंकि दुर्घटना या धोखाधड़ी होने की संभावना काफी हद तक समाप्त हो जाती है ! निर्माण, कागजी कार्रवाई और भुगतान संग्रह से लेकर कब्ज़ा तक; घर खरीदने की प्रक्रिया का हर चरण कानूनी रूप से पूरा किया जाएगा !

पंजीकरण के प्रति विक्रेता की अनिच्छा: कानूनी विकल्प:

ऐसी स्थिति में आना जहां विक्रेता भुगतान प्राप्त करने के बाद संपत्ति को पंजीकृत करने के लिए तैयार न हो, एक चुनौती है ! कानूनी प्रावधान उपचार प्रदान करते हैं:

१. सार्वजनिक सूचना:

व्यापक रूप से प्रसारित समाचार पत्र में एक सार्वजनिक सूचना प्रकाशित करने पर विचार करें, जिसमें संपत्ति खरीदने का आपका इरादा बताया गया हो ! यह एक कानूनी सुरक्षा के रूप में काम कर सकता है !

२. बिक्री समझौता:

बिक्री के नियमों और शर्तों को निर्दिष्ट करते हुए एक बिक्री समझौते का मसौदा तैयार करें। हालाँकि तुरंत पंजीकृत नहीं किया गया है, यह एक प्रारंभिक कदम के रूप में कार्य करता है ! यदि अंतिम विक्रय विलेख में अनावश्यक रूप से लंबा समय लग रहा है या खरीदार या विक्रेता ने किसी धोखाधड़ी के इरादे से ऐसा किया है, तो यह मसौदा विलेख समाधान में बहुत मदद कर सकता है !

मसौदा अनुबंध एक ऐसा समझौता है जिसे अंतिम रूप नहीं दिया गया है ! उदाहरण के लिए, संपत्ति लेनदेन की प्रक्रिया के दौरान, पहले समझौते को मसौदा अनुबंध कहा जाता है ! सटीक शर्तों और शब्दों पर भी सभी पक्ष सहमत नहीं हुए हैं!

जबकि अंतिम दस्तावेज़ आधिकारिक कानूनी दस्तावेज़ है, मसौदा दस्तावेज़ भी महत्वपूर्ण हो सकते हैं ! कारण, एक मसौदा दस्तावेज़ अक्सर यह निर्धारित करता है कि अंतिम दस्तावेज़ कैसा दिखेगा ! उदाहरण के लिए, अनुबंधों में, पार्टियां अक्सर प्रारंभिक मसौदा लिखने वाली पार्टी बनना पसंद करती हैं क्योंकि यह बातचीत को प्रभावित कर सकती है !

३. एस्क्रो खाता: (what is Escrow Account)

पंजीकरण पूरा होने तक धनराशि रखने के लिए एस्क्रो खाते का उपयोग करें, जो दोनों पक्षों को सुरक्षा प्रदान करता है ! एस्क्रो खाता दो पक्षों के बीच लेनदेन की प्रक्रिया के दौरान तीसरे पक्ष द्वारा रखा गया एक अस्थायी पास थ्रू खाता है ! यह एक अस्थायी खाता है क्योंकि यह लेनदेन प्रक्रिया पूरी होने तक संचालित होता है, जिसे खरीदार और विक्रेता के बीच सभी शर्तें तय होने के बाद लागू किया जाता है !

संपत्ति खरीदना या पट्टे (lease) पर लेना एक बड़ा लेनदेन है जिसके लिए विश्वास की आवश्यकता होती है ! विक्रेता को खरीदार को आश्वस्त करना होगा कि उन्हें बिना किसी परेशानी के कब्ज़ा मिलेगा ! दूसरी ओर, खरीदार को समय पर भुगतान का आश्वासन देना होगा ! यहां एस्क्रो खाता दोनों पक्षों के हितों की रक्षा के लिए बहुत महत्वपूर्ण भूमिका निभाता है !

भारत में एस्क्रो खाते में, खरीदार भुगतान करता है ! हालाँकि, खरीदार भुगतान को तब तक रोक कर रखता है जब तक कि पूर्व-निर्धारित समझौते की सभी शर्तें पूरी नहीं हो जातीं ! इसके बाद, वे विक्रेता को धनराशि हस्तांतरित करते हैं ! २०१६ के रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम के तहत रियल एस्टेट बिल्डरों को ग्राहक निधि का ७०% एस्क्रो खाते में रखने की आवश्यकता है ! इसलिए, हमेशा एस्क्रो खाते के माध्यम से लेनदेन को प्राथमिकता दें !

४. कानूनी सलाह:

पावर ऑफ अटॉर्नी या अन्य कानूनी रूप से मान्यता प्राप्त दस्तावेजों जैसे विकल्पों का पता लगाने के लिए कानूनी सलाह लें !

यदि, संपत्ति खरीदार (या यहां तक ​​कि विक्रेता) अन्य काम में व्यस्त है या उसके पास कोई शारीरिक चुनौती है, तो सबसे अच्छा विकल्प पावर ऑफ अटॉर्नी (POWER OF ATTORNEY) स्थापित करना है ! पीओए – POWER OF ATTORNEY – के माध्यम से आप कानूनी अधिकार किसी अन्य व्यक्ति को हस्तांतरित कर सकते हैं जो आवश्यक गतिविधियां कर सकता है या आपकी ओर से चर्चा !

इसके अलावा हमेशा एक पेशेवर व्यक्ति या वकील को नियुक्त करें या उससे परामर्श लें जो आपकी ओर से दस्तावेज़ीकरण करवा सके ! यदि आप खर्च कर सकते हैं, तो आप एक से अधिक वकीलों से सलाह ले सकते हैं ! जमीन या फ्लैट का समझौता करते समय, सभी या अधिकतम दस्तावेज मांगने और एकत्र करने के संबंध में कभी समझौता न करें !

आईपीसी की धाराओं के तहत कानूनी सहारा:

यदि विक्रेता की हरकतें आपराधिक अपराध के दायरे में आती हैं, तो भारतीय दंड संहिता के तहत प्रावधान हैं ! यह बहुत महत्वपूर्ण है कि हम इन प्रावधानों से अवगत हों !

आईपीसी धारा ४०६: गबन (embezzlement) को संबोधित करता है, जहां गलत तरीके से किसी अन्य व्यक्ति की संपत्ति पर कब्जा करने पर तीन साल तक की कैद हो सकती है !

आईपीसी धारा ४२० : संपत्ति या धन के धोखाधड़ी से अधिग्रहण से संबंधित है ! इस धारा के तहत मामला दर्ज करने पर गंभीर दंड का सामना करना पड़ सकता है !

व्यावसायिक कानूनी मार्गदर्शन:

हालाँकि इन कानूनी प्रावधानों को समझना आवश्यक है, लेकिन एक पेशेवर वकील से परामर्श करना अत्यधिक उचित है ! कानूनी विशेषज्ञ चुनौतीपूर्ण परिस्थितियों में मजबूत कानूनी स्थिति सुनिश्चित करते हुए, कानून की जटिलताओं के माध्यम से खरीदारों का मार्गदर्शन कर सकते हैं ! यह भी ध्यान रखे कि इस ब्लॉग की सभी जानकारी मुख्य रूप से जागरूकता लाने के लिए है और इसे अंतिम नहीं माना जाना चाहिए !

रियल एस्टेट में निवेश के लिए सोच-समझकर विकल्प चुनना:

किसी भी प्रकार के निवेश में उतरने से पहले सबसे महत्वपूर्ण विचार अपनी आवश्यकताओं को समझना है ! आवासीय और वाणिज्यिक संपत्तियों की अलग-अलग विशेषताएं होती हैं, और उनके बीच का चुनाव व्यक्तिगत प्राथमिकताओं पर निर्भर करता है ! यदि आपके पास पहले से ही एक घर है और यह आपकी तत्काल प्राथमिकता नहीं है, तो वाणिज्यिक संपत्ति का चयन करना अधिक आकर्षक निवेश हो सकता है !

निष्कर्ष:

प्रॉपर्टी रजिस्ट्रेशन – पंजीकरण के बारे में बुनियादी जागरूकता लाने के लिए मैंने यह ब्लॉग लिखा है ! कई बार उचित जानकारी के अभाव में हमें आगे बढ़ना मुश्किल हो सकता है ! मुझे उम्मीद है कि आपको यह मूल्यवर्धित जानकारी पसंद आएगी ! प्रॉपर्टी का म्यूटेशन, एस्क्रो खाता आदि जैसे विषय अभी भी आम लोगों को ज्ञात नहीं हैं ! What is the Mutation of Property? What is an Escrow account? मैंने प्रॉपर्टी लेनदेन करते समय ध्यान देने योग्य सबसे उपयुक्त जानकारी देने का प्रयास किया है ! कृपया नीचे टिप्पणी करें !