मॉर्गेज लोन डीड प्राप्ति. पुनर्भुगतान के बाद हमारा अधिकार !

मॉर्गेज लोन – Mortgage Loan, उधारकर्ता (borrower) और ऋणदाता (lender) के बीच एक संविदात्मक समझौता है, जहां ऋणदाता को उधारकर्ता की संपत्ति पर दावा करने का अधिकार होता है यदि उधारकर्ता ब्याज के साथ उधार ली गई राशि चुकाने में विफल रहता है (failure of loan repayment)! बंधक (मॉर्गेज) का उपयोग मुख्य रूप से घर खरीदने या पैसे उधार लेने के लिए मौजूदा घर के मूल्य का लाभ उठाने के लिए किया जाता है ! मॉर्गेज उधारकर्ता, ऋण अवधि के आधार पर, ऋण राशि चुकाते हैं ताकि संपत्ति अब पूरी तरह से उधारकर्ता के स्वामित्व में हो ! उधारकर्ता के इस अधिकार को सुनिश्चित करने के लिए, आरबीआई ने कुछ महत्वपूर्ण निर्देश पेश किए हैं और हमें इसे अच्छी तरह से जानना चाहिए !

मॉर्गेज लोन डीड कानूनी दस्तावेज या उपकरण हैं जो संपत्ति के कानूनी अधिकारों को ऋण प्रदाता को सौंप देते हैं, जिसका उपयोग वे ऋण डिफ़ॉल्ट के मामले में कर सकते हैं ! यह दस्तावेज़ ऋणदाताओं को अपने हितों की रक्षा के लिए जब्त की गई संपत्ति को बेचने और अपनी डिफ़ॉल्ट ऋण राशि की वसूली करने का संपत्ति अधिकार देता है ! जो व्यक्ति किसी संपत्ति को ऋण के बदले गिरवी रखता है (मॉर्गेज), उसे गिरवीकर्ता कहा जाता है, जबकि वह व्यक्ति या पार्टी जो संपत्ति के बदले ऋण देता है उसे गिरवीदार कहा जाता है। मॉर्गेज लोन डीड – (बंधक विलेख) में सभी ऋण नियम और शर्तें शामिल होते हैं ! मॉर्गेज लोन डीड को कानूनी वैधता प्रदान करने के लिए उसका पंजीकरण (Mortgage Loan Deed Registration) आवश्यक होता है ! पंजीकरण के लिए, दोनों पक्षों को मॉर्गेज लोन डीड पर हस्ताक्षर करने होते हैं, स्टांप शुल्क का भुगतान (pay stamp duty) करना होता है और कम से कम दो गवाहों को इसे प्रमाणित करना होता है ! प्रॉपर्टी, लोन सिक्योर करने में कोलैटरल के रूप में काम करती है !

मॉर्गेज लोन – एक ग्राहक के रूप में अपने अधिकारों के बारे में जागरूकता

विभिन्न वित्तीय संस्थान अलग-अलग दरों पर मॉर्गेज लोन (Mortgage Loan) सुविधाएं प्रदान करते हैं ! इसके अलावा प्रत्येक वित्तीय संस्थान मॉर्गेज लोन डीड ((Mortgage Loan Deed) बंद करने के साथ-साथ बंधक ऋण और (Mortgage Loan Deed Release) रिहाई के संबंध में अलग-अलग प्रक्रिया का पालन करता है। आरबीआई (RBI) द्वारा यह नोट किया गया है कि ग्राहकों को विभिन्न वित्तीय संस्थानों द्वारा अपनाई जाने वाली विभिन्न प्रक्रियाओं और मॉर्गेज लोन डीड बंद करने में काफी समय लगने के कारण परेशानी हो रही है ! यह ब्लॉग आपको बंधक ऋण विलेख दस्तावेज़ (Mortgage Loan Deed Release) वापसी पर आरबीआई अधिसूचना के बारे में पूरी जानकारी देगा। इस ब्लॉग में बंधक ऋण विलेख (मॉर्गेज लोन) और हमारे अधिकार के बारे में कुछ और मूल्य वर्धित जानकारी भी है ! अवश्य पढ़ें और कृपया अपनी सीखों और विचारों के बारे में टिप्पणी करें !

मॉर्गेज लोन – Mortgage Loan दस्तावेजों पर आरबीआई अधिसूचना:-

NOTIFICATOIN DETAILS – अधिसूचना विवरण.
RBI/2023-24/60
DoR.MCS.REC.38/01.01.001/2023-24
September 13, 2023
Responsible Lending Conduct – Release of Movable / Immovable Property Documents on Repayment/ Settlement of Personal Loans
Directions are issued under sections 21, 35A and 56 of the Banking Regulation Act, 1949, sections 45JA and 45L of the Reserve Bank of India Act, 1934, and section 30A of the National Housing Bank Act, 1987.
Effective Date (प्रभावी तिथि) – १ दिसंबर २०२३
अधिक पढ़ने के लिए आरबीआई वेबसाइट के इस लिंक पर क्लिक करें !
Credits – RBI

नोटिफिकेशन में क्या है प्रावधान ?

१. विनियमित संस्थाएं (लेंडर बैंक) ऋण खाते के पूर्ण पुनर्भुगतान /निपटान के बाद ३० दिनों की अवधि के भीतर सभी मूल चल / अचल संपत्ति दस्तावेजों को जारी कर देंगी और किसी भी रजिस्ट्री में पंजीकृत शुल्क हटा देंगी ! संक्षेप में, मॉर्गेज लोन डीड को उधारकर्ता को ३० दिनों में वापस करना होगा !
२. उधारकर्ता को मूल चल/अचल संपत्ति के दस्तावेज़ या तो उस बैंकिंग आउटलेट/शाखा से एकत्र करने का विकल्प दिया जाएगा जहां ऋण खाता (loan account) संचालित किया गया था या बैंकों / वित्तीय संस्थानों के किसी अन्य कार्यालय जहां दस्तावेज़ उपलब्ध हैं, उधारकर्ता की प्राथमिकता के अनुसार ! संक्षेप में, उधारकर्ता को अपनी जगह की सुविधा के अनुसार दस्तावेज़ एकत्र करने का अधिकार है !
३. मूल चल/अचल संपत्ति दस्तावेजों की वापसी की समय सीमा और स्थान का उल्लेख प्रभावी तिथि (effective date) – १ दिसंबर २०२३ को या उसके बाद जारी किए गए ऋण स्वीकृति पत्रों में किया जाएगा !

चल / अचल संपत्ति दस्तावेजों को जारी करने में देरी के लिए मुआवजा –

१. मूल चल/अचल संपत्ति दस्तावेजों को जारी करने में देरी या ऋण के पूर्ण पुनर्भुगतान/निपटान के बाद ३० दिनों से अधिक समय तक संबंधित रजिस्ट्री के साथ चार्ज संतुष्टि फॉर्म दाखिल करने में विफल रहने के मामले में, वित्तीय संस्थान उधारकर्ता को इस तरह की देरी के कारणों के बारे में बताएगा ! ऐसे मामले में जहां देरी वित्तीय संस्थान के कारण होती है, यह उधारकर्ता को देरी के प्रत्येक दिन के लिए ₹ ५,००० /- की दर से मुआवजा देगा !
२. मूल चल/अचल संपत्ति दस्तावेजों के आंशिक या पूर्ण रूप से खो जाने/क्षतिग्रस्त होने की स्थिति में, वित्तीय संस्थान उधारकर्ता को चल/अचल संपत्ति दस्तावेजों की डुप्लिकेट/प्रमाणित प्रतियां प्राप्त करने में सहायता करेगा और इसके अलावा संबंधित लागत भी वहन करेगा ! ये मुआवज़ा, ऊपर पैरा में बताए मुआवजे के साथ लागु है !
ये निर्देश उन सभी मामलों पर लागू होंगे जहां मूल चल/अचल संपत्ति दस्तावेजों की रिहाई १ दिसंबर, २०२३ को या उसके बाद होनी है !

इस अधिसूचना की आवश्यकता क्यों है?

२००३ से विभिन्न विनियमित संस्थाओं को जारी किए गए उचित व्यवहार संहिता पर दिशानिर्देशों के अनुसार, वित्तीय संस्थान को पूर्ण पुनर्भुगतान प्राप्त करने और ऋण खाता बंद करने पर सभी चल / अचल संपत्ति दस्तावेजों को जारी करना आवश्यक है ! हालाँकि, यह देखा गया है कि आरई ऐसे चल/अचल संपत्ति दस्तावेजों को जारी करने में भिन्न प्रथाओं का पालन करते हैं जिससे ग्राहकों की शिकायतें और विवाद होते हैं ! सुरक्षा लाने और उधारकर्ताओं की सुरक्षा के लिए, आरबीआई यह अधिसूचना प्रावधान लेकर आया है !

यह सारी अधिसूचना किस पर लागू होती है?

1. All Commercial Banks (including Small Finance Banks and Regional Rural Banks, excluding Payments Banks). 2. All Local Area Banks. 3. All Primary (Urban) Co-operative Banks. 4. All State Co-operative Banks and District Central Co-operative Banks. 5. All NBFCs (including HFCs). 6. All Asset Reconstruction Companies.
१. सभी वाणिज्यिक बैंक (भुगतान बैंकों को छोड़कर, लघु वित्त बैंक और क्षेत्रीय ग्रामीण बैंक सहित) २. सभी स्थानीय क्षेत्र बैंक ३. सभी प्राथमिक (शहरी) सहकारी बैंक ४.सभी राज्य सहकारी बैंक और जिला केंद्रीय सहकारी बैंक ५. सभी एनबीएफसी (एचएफसी सहित) ६. सभी परिसंपत्ति पुनर्निर्माण कंपनियाँ.
Credit – RBI

किस प्रकार के ऋण प्रभावित होते हैं?

यह व्यक्तिगत ऋणों के लिए है, जो आरबीआई की परिभाषा के अनुसार, ऐसे ऋण हैं जो व्यक्तियों को दिए जाते हैं, और जिनमें उपभोक्ता ऋण, शिक्षा ऋण, अचल संपत्तियों (जैसे आवास) के निर्माण या वृद्धि के लिए दिए गए ऋण शामिल होते हैं। इसमें शेयर और डिबेंचर जैसी वित्तीय संपत्तियों में निवेश के लिए दिए गए ऋण भी शामिल हैं। नए निर्देश इन सभी श्रेणियों के ऋणों पर लागू होंगे।

मॉर्गेज लोन, लोन अगेंस्ट प्रॉपर्टी (Loan against property), या प्रॉपर्टी लोन (Property loan) क्या है?

संपत्ति पर लोन को मॉर्गेज लोन, लोन अगेंस्ट प्रॉपर्टी (Loan against property), या प्रॉपर्टी लोन (Property loan) जैसे अन्य नामों से भी जाना जाता है ! इसमें बैंक, एचएफसी या एनबीएफसी द्वारा आवेदक की संपत्ति को संपार्श्विक (Collateral) रख कर लोन दिया जाता है ! बच्चों की उच्च शिक्षा हो या शादी, व्यापार वृद्धि हो या फिर अस्पतालों के बड़े खर्चों जैसी या कई अन्य मौके जब व्यक्ति को तत्कालीन धन की आवश्यकता पड़ती है, यह आवश्यक नहीं, की हर व्यक्ति आकस्मिक खर्चों के लिए तैयार हो, या इतना सक्षम हो की ऐसे बड़े खर्चों को वहन कर पाए ! इस तरह की परिस्थितियों में लोन अगेंस्ट प्रॉपर्टी, लोन के बाकि सभी विकल्पों में से सबसे आसान और प्रचलित है !

संपत्ति पर ऋण एक सिक्योर्ड लोन हैं, जिसमे आवेदक की सम्पति को मॉर्गेज रख कर दिया जाता है, और ये लोनकर्ता के लिए सेफ होने के  कारण यह पर्सनल लोन के अपेक्षा एक अच्छा विकल्प और उत्तम साधन बन जाता है! लोन अगेंस्ट प्रॉपर्टी में अधिक लोन राशि, आप लम्बी अवधि के लिए प्राप्त सकते हैं ! इसके अतिरिक्त, किसी भी पर्सनल लोन की तुलना में प्रॉपर्टी लोन की ब्याज दरें कम होती हैं ! सम्पत्ति पर लोन के अंतर्गत मिली लोन राशि से आप शादी, उच्च शिक्षा और अन्य मेडिकल खर्चों में उपयोग कर लाभ प्राप्त कर सकते हैं और साथ ही उचित बचत भी कर सकते हैं ! यदि आपके पास अपनी सम्पति है तो आपको पर्सनल लोन की अपेक्षा आपको सम्पति पर लोन ही आवेदन करना चाहिए !
Credits –www.aavas.in

“बंधक”, “बंधककर्ता”, “बंधककर्ता”, “बंधक-धन” और “बंधक- विलेख” परिभाषा –

“बंधक”, “बंधककर्ता”, “बंधककर्ता”, “बंधक-धन” और “बंधक- विलेख” परिभाषा ! “Mortgage”, “mortgagor”, “mortgagee”, “mortgage-money” and “mortgage- deed” definitions.
The transferor is called a mortgagor, the transferee a mortgagee; the principal money and interest of which payment is secured for the time being are called the mortgage-money, and the instrument (if any) by which the transfer is effected is called a mortgage-deed.
Credit – incometaxindia.gov.in

मॉर्गेज लोन डीड (बंधक ऋण विलेख) – Mortgage Loan Deed – कैसे काम करता है?

मॉर्गेज लोन डीड – Mortgage Loan Deed – उधारदाताओं को उधारकर्ता की संपत्ति को संपार्श्विक के रूप में रखने की अनुमति देते हैं जब तक कि वे उधार ली गई राशि पूरी तरह से चुका नहीं देते ! डीड में लिखा जाता है कि, यदि बंधककर्ता समय पर ऋण चुकाने में विफल रहता है, तो उधारदाताओं के पास संपत्ति के स्वामित्व का दावा करने और अपने वित्तीय नुकसान की भरपाई के लिए इसे बेचने का कानूनी अधिकार है ! ऋण लेनदेन करते समय, दोनों पक्ष ऋण के आकार, पुनर्भुगतान अवधि, ईएमआई (EMI) और कुल पुनर्भुगतान के लिए ब्याज दर ( Loan Repayment Interest Rate) पर सहमत होते हैं ! पार्टियों को सार्वजनिक रजिस्ट्री कार्यालय में अदालत में मॉर्गेज लोन डीड दाखिल करना होगा हैं। सफल पुनर्भुगतान पर, दस्तावेज़ “बंधक की संतुष्टि” के रूप में दर्ज होता है, जिसमें कहा जाता है कि गिरवीदार का अब संपत्ति में कोई हित नहीं है !

हमारे अधिकारों के बारे में अत्यंत मूल्यवान जानकारी जानने के लिए रेड लिंक पर क्लिक करें, जिसे “फ्री लुक” के नाम से जाना जाता है।
बीमा पॉलिसी में “फ्री लुक” अवधारणा ! क्या आप जानते हैं?

मॉर्गेज लोन डीड कैसे रद्द करें?

किसी संपत्ति से मॉर्गेज लोन tag को रद्द करने के लिए, उधारकर्ता को उक्त बंधक संपत्ति के विरुद्ध पूरा ऋण चुकाना होगा ! एक बार यह हो जाने के बाद, बंधककर्ता और बंधककर्ता के बीच एक रिलीज डीड निष्पादित (Deed of Release) की जाती है, जिसमें यह साबित करने के लिए आरए द्वारा पंजीकरण की भी आवश्यकता होती है कि संपत्ति ऋणभार से मुक्त है ! दूसरे शब्दों में, आपको रजिस्ट्रार कार्यालय से एनओसी (NOC – No Objection Certificate) प्राप्त करने की आवश्यकता है ! किसी भी भ्रम या गलत कार्य से बचने के लिए देनदार और बैंक प्रतिनिधि दोनों को उपस्थित होना चाहिए ! यह एनओसी संपत्ति पर आपका एकमात्र अधिकार साबित करेगी !

यह करने के लिए, अपने बैंक से संपर्क करें और उप रजिस्ट्रार कार्यालय में संपत्ति पर बैंक के शुल्क को रद्द करने की व्यवस्था करें ! बैंक अधिकारी को उप रजिस्ट्रार से संपर्क करना होगा और साम्यिक बंधक को रद्द करने का पंजीकरण कराना होगा ! यह सब रजिस्ट्रार कार्यालय को बैंक के शुल्क को हटाने में सक्षम बनाएगा, जिससे यह सुनिश्चित होगा कि संपत्ति पर आपका पूरा अधिकार है ! इस प्रक्रिया के लिए आपको कुछ खर्च करने होंगे ! हालाँकि, प्रक्रिया को जितनी जल्दी हो सके पूरा करना बेहतर है ! ऐसा इसलिए है क्योंकि जब तक बैंक के पास सुरक्षा का प्रभार है तब तक आप किसी भी तरह से संपत्ति का सौदा नहीं कर सकते !

इसके अतिरिक्त, बैंक से एनओसी प्राप्त करें –

आमतौर पर, उप रजिस्ट्रार बैंक द्वारा एनओसी प्रदान किए बिना साम्यिक बंधक को रद्द नहीं करेगा ! हालाँकि, बैंक में आवेदन करना और निम्नलिखित विवरण बताते हुए एक अलग एनओसी लेना बेहतर है: लोन अकाउंट नंबर, स्वीकृत राशि और तारीख के साथ ऋण खाते का विवरण ! वह तारीख जिस दिन आपने ऋण बंद (loan closure) किया है ! ऋण के लिए सुरक्षा के रूप में (Mortgage) आपके द्वारा प्रदान की गई संपत्ति का विवरण ! मूल शीर्षक विलेख (Original Title Deed) का विवरण जो बैंक में जमा किया गया था ! इसमें यह शब्द भी शामिल होने चाहिए कि “बैंक को स्वामित्व वापस मालिक को हस्तांतरित करने में कोई आपत्ति नहीं है” या समान प्रभाव वाले शब्द शामिल होने चाहिए ! (“The bank does not have any objection in transferring the title back to the owner” or words to similar effect)

कानूनी मंजूरी प्रमाणपत्र प्राप्त करें ! (Legal Clearance Certificate)

उप रजिस्ट्रार कार्यालय में रिकॉर्ड खोजने और रिपोर्ट प्राप्त करने के लिए एक प्रतिष्ठित वकील ( a reputed lawyer) से संपर्क करें ! खोज रिपोर्ट (Search Report) साम्यिक बंधक (equitable mortgage) के निर्माण और रद्दीकरण के विवरण का दस्तावेजीकरण करेगी। यह एक वैकल्पिक दस्तावेज़ है, लेकिन इसे रिकॉर्ड में रखना बेहतर है !

नवीनतम भार प्रमाणपत्र प्राप्त करें ! (Latest Encumbrance Certificate)

नवीनतम भार प्रमाणपत्र महत्वपूर्ण है. यह इस बात का प्रमाण है कि संपत्ति वास्तव में अब आपकी है, और आप अपनी इच्छानुसार इसका सौदा करने के लिए स्वतंत्र हैं ! इससे यह पता लगाने में मदद मिलती है कि इस संपत्ति के साथ कोई मॉर्गेज नहीं जुड़ा है। दूसरे शब्दों में, यह इस बात का प्रमाण है कि मौजूदा मॉर्गेज पूरा हो गया है ! जब आप अपना घर बेचना चाहते हैं तो यह उपयोगी है !

मॉर्गेज लोन डीड प्राप्ति – निष्कर्ष !

तो, हमने बंधक की अवधारणा को देखा है ! हमने यह भी देखा है कि वित्तीय संस्थान और लोग, वित्तीय आवश्यकता के हिस्से के रूप में इसका उपयोग कैसे करते हैं ! आरबीआई ने यह सुनिश्चित करने के लिए प्रावधान पेश किए हैं कि एक बार उधारकर्ता ने ब्याज के साथ ऋण की पूरी राशि का भुगतान कर दिया है, तो सभी दस्तावेजों में इसे स्पष्ट रूप से दिखाया जाना चाहिए और उधारकर्ता को बिल्कुल भी परेशानी नहीं होनी चाहिए ! सभी कानूनी दस्तावेज़ निर्धारित समय में कानूनी शर्तों के अनुसार उधारकर्ता को वापस लौटा दिए जाने चाहिए ! यदि नहीं, तो ऋणदाता को उधारकर्ता को, दस्तावेज़ वापस न होने तक, मुआवजा देना होगा जो है रु. ५००० प्रतिदिन !

ध्यान रखें, मॉर्गेज लोन डीड – Mortgage Loan Deed – पर एनओसी (NOC) प्राप्त करना उधारकर्ता का अधिकार है। वित्तीय संस्थानों को इसका अनुपालन करना चाहिए ! यदि नहीं, तो आप किसी कानूनी सलाहकार (Legal Advisor) या वकील (Lawyer) की मदद ले सकते हैं ! केवल ध्यान रखने वाली बात यह है कि आपने Mortgage Loan का पूरा भुगतान (Full Repayment) कर दिया है।

Mortgage Rates – Mortgage Calculator – Mortgage payment calculator

आम तौर पर घर के बदले लिया गया मॉर्गेज लोन लंबी अवधि के लिए होता है और इसमें हमारे द्वारा चुने गए वित्तीय संस्थान के आधार पर अलग-अलग ब्याज दर होती है ( mortgage rates – मॉर्गेज रेट्स ) or (interest rates – इंटरेस्ट रेट्स) or (mortgage interest rates – मॉर्गेज इंटरेस्ट रेट्स ) ! आप अपनी आवश्यकता के आधार पर अनुमानों को समझने के लिए इस ऑनलाइन मॉर्गेज कैलकुलेटर (Mortgage Calculator) का संदर्भ ले सकते हैं ! इसे mortgage payment calculator – (मॉर्गेज पेमेंट कैलकुलेटर) या mortgage repayment calculator (मॉर्गेज रिपेमेंट कैलकुलेटर) – नाम से भी जाना जाता है ! लिंक पर क्लिक करें !
आप समय-समय पर current mortgage rates वर्तमान मॉर्गेज लोन दरों के लिए ऑनलाइन खोज कर सकते हैं !

मॉर्गेज एजेंट (Mortgage Broker) की अवधारणा !

हम सभी जानते हैं, आज के समय में, मॉर्गेज सौदे को निष्पादित करने के लिए सर्वोत्तम विकल्प / वित्तीय संस्थान का चयन करना कठिन हो सकता है ! हालाँकि इसका समाधान भी उपलब्ध है ! आप एक मॉर्गेज एजेंट (Mortgage Broker) को ढूंढ / खोज सकते हैं ! मॉर्गेज एजेंट (Mortgage Broker) एक मध्यस्थ है जो बंधक उधारकर्ताओं और बंधक ऋणदाताओं को एक साथ लाता है, लेकिन जो बंधक उत्पन्न करने के लिए अपने स्वयं के धन का उपयोग नहीं करता है ! मॉर्गेज एजेंट (Mortgage Broker) उधारकर्ताओं को ऋणदाताओं से जुड़ने में मदद करता है और उधारकर्ता की वित्तीय स्थिति और ब्याज दर की जरूरतों के लिए सर्वोत्तम ऋणदाता की तलाश करता है !